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许祥云等:未破裂的房地产泡沫亦会损害经济增长

作者:许祥云 李立恒 谢 静     时间:2017/12/14 11:36:29

南京财经大学国际经贸学院副教授许祥云,同学院硕士研究生李立恒、谢静在《日本学刊》2017年第6期发表《未破裂的房地产泡沫是否损害经济增长——基于日本泡沫经济的历史考察》(全文约2.1万字)。

 

许祥云等人认为,房地泡沫会诱导向虚、提升行系统风险占研投入、扭曲产业结构,进而引致未来生效率的提升出停滞,并最终损经济。因此,即便不生泡沫破裂,房地泡沫的期存在仍会削弱经济发展潜力。政府不需要防止房地泡沫度膨或迅速崩,更需要逐步消化存泡沫,为实现经济长期可持的目清除患。

许祥云等人在文章中指出,日本经济2090年代的下行,可以用泡沫经济造成的需求不足来解,但近30年的持低迷,只能解释为经济力出了问题。日本经济在泡沫累了大量可能引致生率下降的潜在风险风险伴随泡沫破裂而集中爆致日本TFP率快速下挫,并最引致日本经济长达数十年的低迷。从日本的泡沫经济历史可以发现,企在房地泡沫持续过程中的多行为变化,均有经济

(一)企业投资的扭曲

房地泡沫的出,会著改的投。一方面,房地泡沫能提升企自有土地和房的价,使企的融能力和固定资产收益得到提高,促业扩大投资规模,从而很容易引发经济过热。另一方面,由于土地价格不断提升,土地和不动产的投率也随之上升,会吸引企将更高的金份投入其中。越要的行特征被称正反,是致房地泡沫短短数年内迅速膨的重要原因。

虽然在土地价格持续上涨的泡沫形成时期,土地投机行为能为企业暂时带来较高的资本收益,但一旦泡沫破裂,用于土地投机的资金将难以顺利收回和转入生产领域。统计数据显示,泡沫经济崩溃后,虽然地价在下跌,但企业的土地资本占其总资本的份额却出现了明显的上升,而且中小企业的土地资产占比远高于大型企业象表明,企在泡沫期用于购买土地的金在土地泡沫破裂后大量沉淀在土地资产当中,无法移到生产领域,造成了企业资本的配和金运用的低效率。流性相对较低的房地泡沫资产对资金的锁定效果,极大地影响了企的未来成,也整体经济期增埋下患。

(二)银行信贷的扭曲

房地泡沫的不断膨,会从多个方面影响行的款行。首先,土地、建筑、不动产业由于其面价格的期攀升,会被视为未来展前景良好的优质房地金供量大幅提高。其次,土地和房屋等固定资产是最常用的款抵押品,当房地泡沫膨胀时,虚高的估会降低新增款的风险评估能力,款杠杆率上升,使行的化。最后,泡沫期存在大量的投机需求,对银金的需求旺盛,容易诱发银违规操作,一步增大风险

而银行贷款向不动产业倾斜,会对长期经济增长产生明显的不利影响。首先,大量资本经由银行系统进入不动产行业,极大地推动了土地泡沫的迅速膨胀,是促成泡沫经济的重要原因。其次,银行对制造业发放贷款数量的减少,虽然有金融自由化的推进导致大企业远因素的影响,但从果上看,行系统对制造的支持力度于减弱,从而降低了制造的融资预束,阻碍了未来经济展。最后,房地泡沫的不断膨,降低了房地产贷款的风险管控水平,给银行系定性埋下患,增大了金融系风险

(三)研发活动的困境

经济存在资产泡沫的情况下,企会增加泡沫资产的投,减少在主上的投入。而回周期且具有较强不确定性的新研有更大的概率被挤出。当存在泡沫的部是非生性部——典型代表房地产业时

(四)产业结构的偏移

综观日本产业结构的变化历程可以发现,房地产市场的泡沫,即便是理性泡沫,在长期存在的情况下,也可能持续吸引社会资源进入,逐步提升房地产业在国民经济中的份额和地位。房地产业规模不断扩张的过程,伴随泡沫风险逐步积累的过程,到一定程度后,一旦经济遭受某种外部冲击,就很有可能引发非理性泡沫,导致经济结构出现深度扭曲,对长期经济增长造成严重阻碍。

(五)生产效率的停滞

日本在2090年代经历了失去的十年,不仅经济率明下滑,而且出了生效率的增停滞。许多学者认为,TFP停滞是致日本经济陷入条的根本原因,而TFP期放的原因并不是泡沫经济溃这一短期性冲因素能完全解的。从期来看,泡沫经济后日本制造TFP率的下降,与泡沫经济时经济主体的行为变化有直接关系。日本房地泡沫的繁荣资结构、款流向、研支持力度和整个产业结构均造成了一定程度的影响。企业资入虚导致企业运营重心偏移,银行贷款向房地产业倾斜导致制造业通过银行渠道融资的能力受限,研发支持力度下降导致研发产出低迷,产业结构扭曲导致社会资源分配偏离正轨。这些因素显著削弱了日本的技术进步能力,最终导致泡沫经济崩溃后全要素生产率的停滞和经济期低迷。

大量致日本经济在泡沫破裂后陷入期低迷的因素,是在泡沫经济上升期埋下的。资产泡沫特是房地泡沫的膨,会破坏经济的潜力。日本的教世人,即使不出泡沫破裂,房地泡沫的期存在依然会著阻碍未来的经济。在高度全球化争的代,任何一个经济体都无法承受如此大模的经济发展停滞甚至倒退。因此,一个国家如想追求经济可持定增,必须对房地的泡沫化保持最大限度的警惕。

统计数据示,2016年中国GDP同比增67%,其中1/6由房地产业和建筑业贡献;20169月,以房贷为主的居民中款新增5741亿元,创历史新高。这对中国经济,是一个危的信号,中国房地的繁荣很可能是以经济的潜力代价的。未来如果仍然希望依靠房地价格的上升来GDP增速,中国经济将非常危。因此,政府在制定房地相关政策,不需要防止房地泡沫被人刺破引发经济,更需要逐步将泡沫消化至合适水平,房地产绑架中国经济怪圈

1.坚决抑制泡沫膨胀,维持调控政策稳定

房地泡沫的度膨,不致企向虚,也会降低企投入力度,阻碍企业创新力和争力的提高。当前中国商品房价格高、幅大的城市,大部分集中于经济发达、型要求高的地区,房价上涨过快的面效果不容忽201610月以后,各地密集出台了房地产调控政策,特201612月的中央经济工作会201710近平总书记在中共十九大所做告中,均提出要房子是用来住的,不是用来炒的的定位,表明了党和国家打房地产投机的坚定决心。上述一系列措施,有效抑制了房地产价格的快速上升势头,效果值得肯定。但是,从过去的经验看,一旦政策有所松动,房价通常会迎来新一轮上涨,从而引发新一轮资源错配。因此,中国应在房价维持基本稳定的情况下,尽可能保持当前调控政策的长期有效性,避免由于政策松动带来新一轮房地产泡沫。

2.合理制定产业政策,引导企业投资方向

在经济增速整体放缓、实体经济发展面临困难的大背景下,企业偏离主业,进入拥有相对稳定的高资本回报率的房地产行业,虽然本身来合理选择,但并不利于整个国民经济展。要归实经济,一方面需要控制房地高收益率,另一方面需要提高经济期收益。中国政府持房地价格定的同,制定切有效的产业政策,引把注意力转向实体经济部门,实现资源合理配置,为长期经济增长打下良好的产业基础。

3.强化银行监管系统,控制贷款规模及流向

房地产泡沫的产生和膨胀,通常伴随相当宽松的货币和金融政策致的流剩。2016年中国广义货币M2率始终处于同比10%以上的高位增货币环境十分松,且狭义货币M1增速始保持着两倍于M2增速的态势9M1增速超M2增速13.2%示新增发货币并未大量流入经济向虚现象严重。本应用于刺激实体经济发展的新增资金大量进入房地产行业,很可能刺激房地产泡沫膨胀,从而损害经济增长。因此,必须强化对银行对房地产行业贷款规模的控制和管理,督促银行加强对实体企业的支持力度,必要时可实行贷款的行业限额等政策,从资金供给层面抑制房地产泡沫的过分膨胀。

4.加大研支持力度,鼓励企自主

长期经济的根本力是全要素生率的提高,技术进步是最重要的方式,而推术进步必依靠大模的研发创新投入。中国2016年研投入与GDP之比2.10%然保持逐年上升的态势,但与美国、日本等达国家相比存在不小差距。企是开展研新的重要主体,房地价格持上升挤出无疑是影响中国研投入提升速度的重要因素之一。鼓励企加大新的投入,政府可的研发创新活动给予税收惠,重大研发项政支持,重大科技予相应奖励,同加大知识产权力度,一步完善相法律法发创得充分利益予制度保障。

 

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